Es la primera duda de quien vive en un piso y quiere aerotermia: «¿me puede prohibir la comunidad?». La respuesta corta es que lo que manda no es de quién es el balcón, sino si el aparato toca o cambia un elemento común. Esto es lo que dice la ley, lo que dicen las ordenanzas y lo que han fallado los tribunales.
Dónde puede ir la unidad exterior y qué permiso pide cada sitio
| Dónde va | Qué es jurídicamente | Qué necesitas |
|---|---|---|
| Suelo de tu terraza o balcón, sin anclar a fachada y sin verse desde la calle | Espacio de uso privativo | Dar cuenta previa al presidente, por escrito; nada que votar, salvo que los estatutos lo prohíban (art. 7.1) |
| Balcón, pero colgada de la fachada, perforándola o visible desde la calle | Alteración de la configuración exterior | Acuerdo de junta: un tercio de propietarios y de cuotas (arts. 7.1 y 17.1) |
| Fachada exterior o patio de manzana | Elemento común | Acuerdo de junta y permiso de la ordenanza municipal, que suele prohibirlo o limitarlo (art. 17.1) |
| Patio de luces | Elemento común | Acuerdo de junta; además el aire frío se estanca y el ruido rebota: fabricantes e IDAE lo desaconsejan |
| Cubierta o azotea común | Elemento común | Acuerdo de junta, paso de tuberías por zonas comunes y comprobación de que la cubierta aguanta el peso (arts. 17.1 y 9.1.a) |
Si va en tu terraza: el aviso del artículo 7.1
No se vota nada, pero sí se avisa. El artículo 7.1 de la LPH permite modificar los elementos de tu piso «cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad». El aviso va por escrito y conviene que incluya un plano con la posición de la máquina, el modelo, sus medidas, el peso (los equipos residenciales pesan entre 50 y 95 kg), la potencia sonora de su ficha EPREL, adónde va el agua del desescarche y por dónde entran tubos y cable. Ojo: si los tubos cruzan la fachada por un hueco nuevo, ya no estás en el 7.1.
Si toca la fachada, el patio o la cubierta: cómo se aprueba
Desde el 22 de marzo de 2026, el artículo 17.1 de la LPH cita expresamente la aerotermia: se puede acordar «la instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables, incluyendo la aerotermia y geotermia», a petición de cualquier propietario, con el voto de un tercio del total de propietarios que reúna además un tercio de las cuotas (redacción del Real Decreto-ley 7/2026). Un tercio parece poco, pero tiene truco:
- Se cuenta sobre todos los propietarios del edificio, no sobre los asistentes, y la segunda convocatoria no lo rebaja.
- Los ausentes no suman. El artículo 17.8 que suma a los ausentes que no se oponen en 30 días deja fuera los acuerdos de aprovechamiento privativo cuyo coste no se repercute a los demás: tu aerotermia es exactamente eso. Necesitas síes reales.
- Pagas tú todo: la ley prohíbe repercutir instalación ni mantenimiento a quien no votó a favor.
Ejemplo: en un edificio de 30 viviendas, el tercio son 10 propietarios que sumen además el 33,34 % de las cuotas. Si a la junta van 14 y 9 votan que sí, el acuerdo no sale, aunque los 16 ausentes no digan nada.
Lo que han fallado los tribunales
Dos sentencias marcan la raya. En 2016, el Tribunal Supremo confirmó que siete propietarios de un edificio de San Fernando de Henares tenían que retirar cinco aparatos de aire acondicionado de la fachada del patio interior por «alteración estética que afecta a los elementos comunes». En 2021, la Audiencia Provincial de Madrid condenó a una vecina de Alcorcón a retirar en un mes la máquina colgada fuera de su balcón: los estatutos solo permitían aparatos en el interior y sin afectar a la configuración exterior, y además sobresalía más de los 30 cm que admite la norma municipal. La lección: dentro de la línea del balcón, sin taladrar la fachada, sin verse desde la calle y con los estatutos leídos.
El ruido: el verdadero punto de conflicto
El ruido se mide en la ventana y dentro de la casa del vecino. Como referencia, el Real Decreto 1367/2007 fija para nuevas actividades 45 dB(A) de noche en el exterior de zonas residenciales y 25 dB(A) en un dormitorio colindante (30 en el resto de estancias); la ordenanza de Madrid aplica esos mismos límites a los aparatos domésticos (su art. 46) y da por cumplido el límite si ninguna medición lo supera en 5 dB(A) o más. Esos 25 dB(A) en un dormitorio ajeno son el problema real de un balcón pequeño: por eso el Código Técnico obliga a montar la máquina sobre soportes antivibratorios (DB-HR) y ordenanzas como la de Girona exigen dejar 10 cm hasta cualquier medianera. Pide al instalador la potencia sonora de la ficha EPREL antes de comprar.
Lo que dice tu ayuntamiento
| Ciudad | Norma | Qué dice | Trámite |
|---|---|---|---|
| Madrid | Normas Urbanísticas del PGOU, art. 6.10.8 | Nada sobresale más de 30 cm del plano de fachada ni perjudica su estética; si se ve desde la calle, estudio de conjunto | Declaración responsable; licencia solo en edificios protegidos |
| Barcelona | Ordenanza de usos del paisaje urbano (OUPU) | Prohibido sobre el plano de fachada, miradores y balconadas; admitido en el balcón, detrás de la barandilla y sin sobresalir | Licencia urbanística, con proyecto de integración si toca la fachada |
Las normas están pensadas para el aire acondicionado, pero valen igual para la unidad exterior de una aerotermia: es el mismo tipo de aparato y la ordenanza de Barcelona habla expresamente de «otros aparatos similares». En tu municipio, busca la ordenanza de fachadas o de contaminación acústica antes de firmar nada.
Checklist antes de comprar
- Mide tu balcón o terraza: Daikin pide al menos 1 m² en planta, 20-30 cm libres a los lados y detrás y entre 0,5 y 1 m por delante; con menos de 4 m², visita técnica previa.
- Lee los estatutos de tu comunidad: pueden ser más restrictivos que la ley (caso Alcorcón).
- Si va dentro de tu terraza: escrito al presidente dando cuenta de la obra (art. 7.1).
- Si toca elemento común: solicita por escrito incluir el punto en la junta y prepara los síes del tercio.
- Comprueba la ordenanza municipal de fachadas y la potencia sonora del equipo.
- Lleva los tubos por dentro de casa siempre que se pueda: la canaleta por la fachada ya es tocar un elemento común.
Y no olvides las ayudas: cambiar la caldera por aerotermia puede activar la deducción del IRPF. Los números de si te compensa están en aerotermia vs gas: coste total a 10 y 15 años.
Fuentes y fecha de consulta
Consultadas el 29 de octubre de 2026:
- Aerotermia en Casa: aerotermia en un piso: permisos de la comunidad, fachada, ruido y ayuntamiento (octubre de 2026), con el texto del BOE de los arts. 7.1 y 17.1 de la LPH, la ordenanza de Madrid, la OUPU de Barcelona y las sentencias citadas.
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal: texto consolidado en el BOE (redacción del art. 17.1 por el Real Decreto-ley 7/2026, en vigor desde el 22-03-2026).
- Real Decreto 1367/2007: requisitos acústicos aplicables.
Esta guía es orientativa y no sustituye asesoramiento legal: lee los estatutos de tu comunidad y la ordenanza de tu municipio, y ante cualquier duda consulta con un profesional antes de instalar.